Bila mana isu rumah mampu milik dibicarakan, perkara yang dibincangkan adalah harga. Seringkali rumah mampu milik dinilai berdasarkan harga semata-mata. Dan isu harga ini pun perdebatannya tak berkesudahan. Ada pemaju yang mengatakan rumah berharga RM500,000 sebagai mampu milik. Ada yang mengiklankan rumah mampu milik, tapi harganya RM700,000. Rumah PR1MA dahulu disasarkan pada harga sehingga RM500,000. Dan dasar kerajaan kini rumah mampu milik sepatutnya berharga RM300,000 ke bawah, dengan saiz sekurang-kurangnya 900 kaki persegi.
Secara umumnya, dasar kerajaan yang menetapkan harga yang lebih rendah di samping penetapan saiz minimum adalah langkah yang baik. Namun begitu, isu ini perlu dikaji dengan lebih mendalam. Terdapat ahli akademik mencadangkan terma kesesuaian rumah (housing appropriateness) berbanding rumah mampu milik. Terma kesesuaian ini merangkumi 4 kriteria utama, iaitu kemampuan (affordability), kebolehsampaian (accessibility), keselesaan (adequacy), dan kemudahan (amenity). Secara umumnya, mereka berpandangan mengukur kemampuan membeli/menyewa rumah bersandarkan faktor kemampuan kewangan semata tidak mencukupi, di mana isi rumah akan terpaksa membuat pilihan antara 4 dimensi ini dalam mengawalselia perbelanjaan.
Kemampuan
Dimensi pertama ialah kemampuan. Dimensi ini kerap kali dibincangkan, namun penakrifan kemampuan itu sendiri masih menjadi satu perdebatan. Kriteria yang digunapakai oleh Bank Dunia umpamanya boleh diaplikasikan di sini. Kriteria ini menetapkan kadar rumah yang mampu dimiliki pada kadar 3 kali gaji tahunan. Sebagai contoh, pasangan suami isteri yang mempunyai pendapatan bersama RM7,000 sebulan berkelayakan membeli rumah pada harga RM252,000. Menggunakan data yang dibanci Jabatan Statistik Malaysia, kerajaan boleh membuat perancangan akan harga rumah mampu milik yang sewajarnya berdasarkan lokaliti (negeri dan daerah).
Kebolehsampaian
Dimensi kedua yang perlu diambilkira ialah kebolehsampaian. Disebabkan harga rumah yang semakin mahal di kawasan bandar, ramai yang terpaksa membuat keputusan untuk membeli rumah di kawasan yang jauh dari bandar. Sebagai contoh, ramai yang bekerja di Kuala Lumpur yang menetap di Nilai dan Rawang (ada yang lebih jauh hingga ke Melaka dan Ipoh). Walaupun harga rumah di lokasi ini lebih murah berbanding di Kuala Lumpur, seringkali faktor kos pengangkutan dan kos pengembaraan disisihkan dalam mengira kos rumah. Tiada atau kurangnya pengangkutan awam pada kadar yang berpatutan dari kawasan ini ke tempat kerja memaksa pekerja mengeluarkan sejumlah wang yang besar sebagai kos pengangkutan. Selain itu, kos pengembaraan dalam bentuk masa juga seringkali dikesampingkan. Ada yang terpaksa keluar rumah seawal jam 5 pagi untuk tiba di destinasi kerja, dan hanya tiba di rumah sekitar jalam 9 malam. Kehidupan harian sebegini boleh memberi kesan kesihatan dalam jangkamasa panjang, di samping mengakibatkan berkurangnya waktu bersama keluarga dan masyarakat. Dengan tiadanya masa bersama, akan berkurang dan hilanglah rukun kejiranan. Ini akhirnya boleh menyebabkan komuniti kejiranan tersebut lebih terdedah kepada aktiviti jenayah, di samping boleh mengakibatkan gejala sosial dalam kalangan remaja dan kanak-kanak.
Keselesaan
Dimensi ketiga yang perlu didalami ialah keselesaan. Disebabkan mahu terus kekal tinggal di bandar atau berhampiran bandar, ada segmen masyarakat yang terpaksa tinggal dalam ruang yang sempit dan padat. Ramai yang mengambil keputusan untuk berkongsi rumah dan bilik. Sebagai contoh, sebuah apartmen 3 bilik berkeluasan 800 kaki persegi disewa oleh lebih dari 10 orang, pada kadar RM1,000 sebulan. Ini secara dasarnya menjadikan kadar sewaan itu berkemampuan (RM100 seorang). Namun begitu, pendedahan secara berterusan kepada gaya hidup sebegini menurunkan kualiti hidup, yang selanjutnya memberi impak negatif kepada kesihatan, pendidikan, dan pendapatan.
Kemudahan
Aspek keempat ialah kemudahan. Kemudahan di sini merujuk kepada kemudahan asas seperti sekolah, hospital, taman permainan, rumah ibadat, dan pasaraya. Kebiasaanya kawasan perumahan yang terdapat pelbagai kemudahan ini boleh dijual atau disewa pada harga yang lebih tinggi. Untuk berjimat, ramai yang terpaksa memilih untuk tinggal jauh dari kemudahan ini. Hal ini menyebabkan mereka terpaksa berbelanja lebih dalam kos pengangkutan dan masa untuk mendapat akses kepada kemudahan-kemudahan asas ini.
Kesimpulannya, penakrifan rumah mampu milik tidak boleh hanya bersandar pada faktor kemampuan kewangan semata-mata. Faktor-faktor lain seperti kebolehsampaian, keselesaan dan kemudahan turut perlu diambilkira, memandangkan faktor-faktor ini turut menyumbang kepada meningkatnya perbelanjaan isi rumah. Rumah yang dinilai sebagai mampu milik mungkin sebenarnya tidak mampu milik apabila faktor lain diambil kira.
MOHD ARIFF MOHD DAUD
Pegawai Penyelidik Kanan, IRDP